E se este Ano Novo…2018…for o Ano em que, finalmente, arrendas a tua casinha..?

E se este Ano Novo… 2018… for o Ano em que, finalmente, arrendas a tua casinha..? 🙂

É um desejo teu, teres o teu cantinho, o teu espaço, desde que te lembras…? Aquele lugar, onde entras, fechas a porta atrás de ti, respiras… e te sentes, verdadeiramente, em casa…! Em paz!

Comprar, ainda não é o que pretendes…mas arrendar uma casinha, o teu cantinho… parece ser mesmo a solução..?

Se te identificaste… aqui ficam umas linhas, acerca do Regime do Arrendamento, que podem bem ajudar-te a decidir dar este passo… que tem sido adiado por muito tempo.

Temos tendência para complicar mentalmente algo que, afinal… não parece ser assim tão difícil… nem demorado… e arriscado! 🙂

O regime jurídico do arrendamento, está regulado no Código Civil – artigos 1022º e segs. – e em outros diplomas avulsos, como o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro) e o Regime de Celebração do Contrato de Arrendamento urbano (Decreto-Lei nº 160/2006, de 8 de Agosto).

A base legal que utilizaremos, nas linhas que se seguem, à falta de referência expressa, está, toda ela, contida no Código Civil, nos artigos dedicados à locação e ao arrendamento para habitação.

Quanto à forma legalmente exigida, para a celebração do contrato de arrendamento urbano – o contrato de arrendamento urbano, deve ser celebrado por escrito e registado nas Finanças!

O arrendatário é a pessoa que arrenda – tu!

O Senhorio é a pessoa que “dá de arrendamento” o imóvel, de que é proprietário.

O Senhorio e o arrendatário tem vários direitos e deveres, recíprocos.

Aqui ficam alguns:

• O arrendatário deve usar o imóvel, para o fim contratado, não deixando de o usar, sem motivo justificado (doença, motivos profissionais) por mais de um ano, sob pena de o Senhorio, poder resolver o contrato, com base nesse não uso injustificado.
• Cabe ao senhorio, fazer todas as obras de conservação no imóvel, salvo estipulação em contrário.
• O arrendatário, apenas pode fazer essas obras na casa, quando o contrato o preveja, ou quando para tal seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.

No entanto, se estivermos a falar de uma obra urgente, a fazer no imóvel, que coloque, por exemplo, em causa, a segurança física do arrendatário, e o Senhorio não proceda a essa reparação (em tempo útil), o arrendatário pode fazer as obras necessárias, desde que avise o Senhorio que o vai fazer, efectuando depois a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra, com a obrigação de pagamento da renda, comunicando essa intenção de compensação, ao mesmo tempo em que avisa o Senhorio da execução da obra, e juntando, para o efeito, os comprovativos das despesas, até à data do vencimento da renda seguinte.

• É obrigação do arrendatário pagar a renda ao Senhorio.

Salvo convenção em contrário, a renda é paga mensalmente, vendendo-se a 1ª renda, no momento da celebração do contrato, e cada uma das restantes, no 1º dia útil, do mês imediatamente anterior, àquele a que diga respeito.

É habitual, os Senhorios pedirem uma caução (normalmente equivalente entre 1 a 3 rendas), para assegurarem o cumprimento do pagamento da renda.

A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes  (em 2018, fixado em 1,0112).

Para mais detalhes acerca deste ponto, consultar:

– https://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/legislacao/coeficientes.html

– http://portal.uniplaces.com/pt-pt/atualizacao-das-rendas-em-2018/

A primeira actualização da renda, só pode ser exigida pelo Senhorio, 1 ano após o início de vigência do contrato, e as seguintes, sucessivamente, 1 ano após a actualização anterior, sendo que o Senhorio tem de comunicar, por escrito, com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante.

Quanto à duração do contrato de arrendamento, ele pode ter:

1. Prazo certo; ou
2. Duração indeterminada.

Se as partes nada disserem, no contrato, acerca da sua duração, este considera-se celebrado, por prazo certo, pelo período de 5 anos, não podendo exceder o período de 30 anos.

Mas, o prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.

Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo, renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração.

E se, enquanto arrendatária(o), quiseres impedir que o contrato se renove automaticamente, no seu termo?

Podes fazê-lo.

Basta que te “oponhas à renovação” do contrato, mediante envio de comunicação ao Senhorio, nesse sentido, com a antecedência mínima (em relação ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) de:

1. 120 dias (4 meses), se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, for igual ou superior a 6 anos;
2. 90 dias (3 meses), se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos;
3. 60 dias (2 meses), se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, for igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano;
4. 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a 6 meses.

Decorrido 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo, a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio, com uma antecedência mínima de:

1. 120 dias (4 meses) do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a 1 ano;
2. 60 dias (2 meses) do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a 1 ano.

A denúncia do contrato produz efeitos no final de 1 mês, a contar da comunicação.

Se o arrendatário não comunicar ao senhorio, a sua intenção de denunciar o contrato, com a antecedência anteriormente referida, o contrato pode cessar na mesma, mas, é obrigatório o pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

Importa saberes que o Senhorio também pode impedir a renovação automática do contrato, no seu termo, mediante comunicação ao arrendatário, com a antecedência mínima de:

1. 240 dias (8 meses), se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
2. 120 dias (4 meses), se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

• 60 dias (2 meses), se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

1. 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

Nota: Quando o senhorio impedir a renovação automática do contrato, nos termos referidos anteriormente, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.

Já se o contrato for de duração indeterminada, o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao Senhorio, com a antecedência mínima de:

• 120 dias (4 meses), do termo pretendido do contrato, se à data da comunicação, este tiver 1 ano ou mais de duração efectiva;
• 60 dias (2 meses), do termo pretendido do contrato, se à data da comunicação, este tiver até 1 ano de duração efectiva.

Neste tipo de contratos, de duração indeterminada, o Senhorio também pode denunciar o contrato, mas apenas nos seguintes casos, e com requisitos apertados, previstos nos arts. 1102º e 1103º, ambos do Código Civil:

1. a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
2. b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado;
3. c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação.

Uma curiosidade…no uso residencial do prédio arrendado, inclui-se, salvo cláusula inserida no contrato, em contrário, o exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada.

É havida como doméstica, a indústria explorada na residência do arrendatário, que não ocupe mais de três auxiliares assalariados.

O arrendamento urbano cessa:

1. Por acordo das partes/revogação – por escrito, a todo o tempo;
2. Por resolução – os fundamentos para resolução do contrato, por qualquer das partes (arrendatário ou Senhorio), são vários, mas prendem-se, essencialmente, com o incumprimento, de algum dever que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte, a manutenção do arrendamento (ex: o não uso da casa, pelo arrendatário, por mais de 1 ano; violação de regras de higiene e de sossego, pelo arrendatário; o não pagamento da renda, pelo arrendatário ao Senhorio, por período igual ou superior a 3 meses; a não realização das obras, pelo senhorio, que lhe compete fazer, etc…)Caducidade – pelo decurso do tempo;
3. Denúncia – de que já falámos;
4. Oposição à renovação – conforme referimos anteriormente.

Qual o conteúdo necessário/obrigatório, do contrato escrito, de arrendamento urbano?
(art. 2º do DL nº 160/2006, de 8 de Agosto)

1. a) A identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil;
2. b) A identificação e localização do arrendado, ou da sua parte;
3. c) O fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade;
4. d) A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível;
5. e) O quantitativo da renda;
6. f) A data da celebração.

Para além dos elementos mencionados anteriormente, o contrato deve ainda mencionar, quando aplicável:

1. a) A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato;
2. b) A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios;
3. c) O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso;
4. d) O regime da renda, ou da sua actualização;
5. e) O prazo;
6. f) A existência de regulamento da propriedade horizontal (anexados ao contrato e assinados pelas partes + documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio);
7. g) Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão para regulamento anexo (anexados ao contrato e assinados pelas partes + documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio).

Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções, cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização.

Não é, no entanto, necessária licença de utilização, quando a construção do edifício seja anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, (aprovado pelo Decreto-Lei nº 38382, de 7 de Agosto de 1951), caso em que deve ser anexado ao contrato, documento autêntico que demonstre a data de construção.

Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença de utilização, supra referida, pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida com a antecedência mínima prevista na lei.

A falta de licença de utilização (quando exigível), por causa imputável ao senhorio determina a sujeição do mesmo a uma coima (a aplicar pelo Presidente da câmara municipal) não inferior a 1 ano de renda, (observados os limites legais estabelecidos pelo Decreto-Lei n.o 433/82, de 27 de Outubro), salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável. Neste caso, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais.

PORTA 65 – ARRENDAMENTO POR JOVENS
(DL Nº 308/2007, de 3 de Setembro; última alteração Lei nº 86/2017, 18 de Agosto)

Sabias que vigora, em todo o território nacional, um programa de apoio financeiro, criado pelo Governo, que incentiva o arrendamento, por jovens, com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 35 anos…?

É verdade, é o Porta 65 – Arrendamento por Jovens ou Porta 65 – Jovem.

https://www.portaldahabitacao.pt/pt/porta65j/

Podem beneficiar do Porta 65 — Jovem:

1. Jovens com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 35 anos;
2. Casais de jovens não separados judicialmente de pessoas e bens ou em união de facto, com residência no locado, com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 35 anos, podendo um dos elementos do casal ter idade até 37 anos;
3. Jovens em coabitação, com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 35 anos, partilhando uma habitação para residência permanente dos mesmos.

O agregado jovem integra o conjunto de pessoas que vivem em comunhão de habitação, formado por um ou mais jovens ou por um casal de jovens e as seguintes pessoas: os dependentes, assim considerando os filhos, adoptados e enteados, menores não emancipados, bem como os menores sob tutela e os irmãos, maiores ou emancipados, que não aufiram de qualquer rendimento.

Caso o jovem complete 35 anos durante o prazo em que beneficia do apoio, pode ainda candidatar -se até ao limite de duas candidaturas subsequentes, consecutivas e ininterruptas. O que é aplicável, também, aos casos em que um dos elementos do casal complete 37 anos durante o prazo em que beneficia do apoio.

A candidatura ao Porta 65 — Jovem é efectuada por via electrónica, no sítio da Internet do IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) – ou através do Portal do Cidadão.

Os jovens podem solicitar apoio junto do IHRU, das lojas Ponto Já do Instituto Português da Juventude ou de outros organismos, nomeadamente da administração pública regional ou local, que com aquelas entidades celebrem protocolos de colaboração neste âmbito específico.

A Portaria n.º 277-A/2010, de 21 de Maio (alterada pela Portaria n.º 4/2018, de 4 de Janeiro) regula, nomeadamente, os elementos e documentos necessários à formalização da candidatura.

Todos os anos são abertos quatro períodos para apresentação de candidaturas, identificados na Portaria anteriormente referida.

O acesso ao Porta 65 — Jovem, depende do cumprimento dos seguintes requisitos:

1. Todos os jovens ou membros do agregado jovem terem ou virem a ter residência permanente na habitação a que se refere a candidatura;
2. Nenhum dos jovens ou membros do agregado jovem ser proprietário ou arrendatário para fins habitacionais de outro prédio ou fracção habitacional;
3. Nenhum dos jovens ou membros do agregado jovem ser parente ou afim do senhorio na linha recta ou linha colateral;
4. O Rendimento Mensal (RM) do jovem ou do agregado jovem não ser superior a quatro vezes o valor da renda máxima admitida;
5. A soma dos rendimentos brutos auferidos pelo jovem e por todos os membros do agregado jovem ser compatível com uma taxa de esforço máxima de 60 %;
6. Em qualquer caso, o RM do jovem ou do agregado, não exceder quatro vezes a retribuição mínima mensal garantida (RMMG) na acepção prevista no n.º 1 do artigo 273.º do Código do Trabalho – 4 vezes o salário mínimo nacional.

São, ainda, requisitos da candidatura:

1. Ser titular de contrato de arrendamento ou contrato-promessa de arrendamento, este último de acordo com o modelo aprovado por portaria;
2. Apresentar o último recibo de renda ou contrato-promessa com a definição da futura renda, até ao valorda renda máxima admitida (RMA) na zona onde se localiza a habitação, nos termos a definir em portaria;
3. A tipologia da habitação ser adequada à composição do agregado jovem ou do número de jovens em coabitação, nos termos a definir em portaria.

O acesso ao Porta 65 — Jovem depende, ainda, da completa instrução do pedido de candidatura com os elementos e documentos identificados na portaria referida anteriormente, entre os quais se inclui, quando relevante para efeitos de hierarquização das candidaturas, a informação relativa ao rendimento mensal dos ascendentes (Pais) dos beneficiários, na qualidade de pessoas legalmente obrigadas a prestação de alimentos.

Os valores da Renda Máxima Admitida (RMA) para cada zona do País são estabelecidos pela Portaria nº 227-A/2010.

O apoio financeiro do Porta 65 — Jovem é concedido sob a forma de subvenção mensal não reembolsável, por períodos de 12 meses, podendo ser renovado em candidaturas subsequentes até ao limite de 60 meses (5 anos).

O beneficiário pode, a qualquer momento, fazer cessar o apoio concedido, sem prejuízo da possibilidade de apresentar candidatura subsequente para completar o período de 12 meses, observadas as condições de acesso e limites de duração do apoio financeiro estabelecidas no decreto –lei em análise.

A subvenção mensal corresponde a uma percentagem do valor da renda mensal.

A subvenção é atribuída de forma decrescente para cada 12 meses de atribuição do apoio financeiro.

Os escalões e o valor da subvenção mensal para cada período de 12 meses são definidos por portaria.

E estas foram, umas “breves” linhas, sobre alguns dos pontos essenciais, sob os quais convém estares bem informado(a), quando decidires iniciar esta fase…a de teres o teu espaço, em segurança, a todos os níveis.

Um abraço,

Rita